Unsere Gesellschaft wird immer mobiler. Für die Immobilienverwaltung ist dies insbesondere von Bedeutung, weil die Anzahl der Mieterwechsel kontinuierlich zunimmt. Nach einer aktuellen Auswertung der Techem AG sind 2007 durchschnittlich 12,7 Prozent der deutschen Mieter umgezogen. Dabei hängt die Mietdauer von der jeweiligen Lebensabschnittsphase der Mieter ab. So ziehen junge Leute in der Regel schon nach wenigen Jahren wieder aus, beispielsweise weil sie ihre Ausbildung abgeschlossen haben oder mit dem Lebenspartner eine größere Wohnung beziehen wollen. Insbesondere kleinere Wohnungen in urbanen Räumen sind somit von einer hohen Fluktuationsrate betroffen.
Mieterwechsel bedeuten für den Grundeigentümer zunächst einen nicht nun erheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand
Jedem fällt dabei sofort das konfliktpotenzial bezüglich der vertragsmäßigen Rückgabe der Mieträume und den so genannten Schönheitsreparaturen ein. Auch wenn hierauf im Weiteren nicht eingegangen werden soll, so spricht bereits dieser Aspekt für einen professionellen Verwalter mit juristisch versierten Mitarbeitern. Aber auch die Chancen und Risiken der Neuvermietung sollten nicht verkannt werden, denn die dabei vereinbarten Vertragskonditionen bestimmen maßgeblich den erzielbaren Mietertrag für die nächsten Jahre. Vereinbarte unwirksame Klauseln oder suboptimale Konditionen sind später kaum zu revidieren.
Keine Auswahl nach dem Windhundprinzip
Zunächst steht die Auswahl der künftigen Mieter im Mittelpunkt. Hier muss zwischen Wohnungsmärkten unterschieden werden, wo es an Interessenten nicht mangelt, und welchen mit Angebotsüberhang. Auch bei erstgenannten ist es mitunter schwierig, den Richtigen unter den vielen Mietinteressenten auszuwählen. Keinesfalls sollte die Auswahl nach dem Windhundprinzip „first come, first serve" erfolgen. Vielmehr sind eine umfassende Verpflichtung zur Selbstauskunft und die Möglichkeit zur Bonitätsprüfung, beispielsweise mittels SCHUFA, gefragt. Letztendlich sollte vor der Zusage an einen Interessenten aber nie auf ein persönliches „Vorstellungsgespräch" verzichtet werden.
Gerade auf Wohnungsmärkten mit Angebotsüberhang, aber auch bei schwierig zu vermittelnden Wohnungen und großen Neubauprojekten ist das Know-How von Profis gefragt. Verschiedene Zielgruppen haben unterschiedliche Anforderungen und selbst wenn der Mietpreis stimmt, kann bereits der kleinste Fehler bei der Ausstattung -wie zum Beispiel die Wahl des Fußbodenbelags- den Vermietungserfolg stark verzögern oder gar verhindern. Auch mit einer alleinigen Präsentation der Angebote im Internet ist es nicht mehr getan, erforderlich ist eine zielgruppenorientierte Werbung in verschiedenen Medien und gesonderte Vermietungsaktionen.
Wirtschaftlicher Erfolg des Vertragsverhältnisses
Im Hinblick auf die Rentabilität bleiben aber insbesondere die durchsetzbaren Mietvertragskonditionen von zentraler Bedeutung. Die Festlegung der maximal erzielbaren Miete erfordert eine detailierte und aktuelle Marktkenntnis, die nur durch tägliche Vermietungstätigkeit und Marktbeobachtung erworben und erhalten werden kann. Vielfach wird aus Bequemlichkeit oder Unwissenheit der Fehler gemacht, die zuletzt vom Vormieter gezahlte Miete zu übernehmen oder diese pauschal aufzurunden. Ein Rückgriff auf Mietspiegel bietet nur sehr eingeschränkt Anhaltspunkte zu Marktmieten bei Neuvermietung.
Die weiteren Mietvertragskonditionen, wie beispielsweise die Höhe und Laufzeit von Staffel- oder Indexmietvereinbarungen, eventuell ein - oder mehrjährige Kündigungsausschluss bei Neubauwohnungen oder Erstbezug nach Modernisierung und nicht zuletzt die Umsetzung aktueller Mietrechtssprechungen zu Schönheitsreparaturen oder dem Energieausweis bestimmen den wirtschaftlichen Erfolg des Vertragsverhältnisses für den Grundeigentümer. Neben fundierten Marktkenntnissen ist also auch mietrechtliches Fachwissen erforderlich. Dies gilt umso mehr für die Vereinbarung von speziellen Vertragsklauseln zum Ausschluss späterer Mietminderung, bei dem einziehenden Mieter bereits bekannten und genau definierten Emissionen, welche standardmäßig in Formularverträgen nicht vorgesehen sind. Beispielsweise können entsprechende Klauseln bei Baulärm vom Nachbargrundstück oder Emissionsbelastungen am Hafen vor der Geltendmachung von Mietminderung schützten.
Betrachtet man den Gesamtaufwand eines Mieterwechsels, dann sollten nicht nur die Koste für die Vermarktung, den Vertragsabschluss etc. sowie der Zeitaufwand für Besichtigungen, sondern auch mögliche Ertragsausfälle beziehungsweise nicht realisierte Mieterträge aufgrund mangelnder vertraglicher Vereinbarungen Berücksichtigung finden.
Vieles spricht dafür, die Neuvermietung in die Hände von erfahrenden Fachleuten zu geben. Die dafür üblichen Honorare, soweit sie nicht vom Mieter in Form einer Courtage übernommen werden, haben sich schnell amortisiert.
Quelle: IVD Bundesverband, www.ivd.net, AIZ-Spezial/ Verwalterthemen 2009 S. 6 ff, Autor Claas Kießling
