Von Robert Ummen
Die internationale Finanzkrise hat auch hierzulande zum Abschwung geführt. Neben dem Hunderte Milliarden Euro schweren Rettungspaket für die Banken diskutiert die Bundesregierung längst über weitere Maßnahmen zur Stützung der Wirtschaft, die in Teilbereichen - wie etwa Automobilindustrie – heftig einknickt. Beinahe täglich hagelt es neue Hiobsbotschaften, so dass den Bürgern die Konsumlaune zunächst vergangenen ist. Hier hat sich eine Spirale nach unten in Gang gesetzt, die nun nicht so schnell zu stoppen ist. Auch auf den Immobiliensektor wirkt sich das Negativszenario aus - allerdings bei weitem nicht so drastisch wie der Absturz des Finanzsektors vermuten ließe. Zwar herrscht aufgrund der Kreditklemme am Transaktionsmarkt Flaute, und auch zahlreiche Projektentwicklungen verzögern sich. Doch die derzeit zu beobachtende Situation an den Mietmärkten im Gewerbe- und Wohnbereich zeigt sich nach wie vor relativ robust. So erweisen sich Immobilien in den richtigen Lagen gerade in unsicheren Zeiten als solides Investment - auch wenn die allgemeine Verunsicherung natürlich groß ist und die Marktteilnehmer der Immobilienbranche davon nicht ausgenommen sind. Dennoch erwarten Profis bereits schon bald wieder die ersten Signale zum Einstieg.
Schwacher Jahresauftakt 2009
Aber wann ist die Talfahrt endlich zu Ende? Es braucht keinen Blick in die Glaskugel, um festzustellen, dass das Jahr 2009 - moderat formuliert – äußerst verhalten beginnen wird. Mit nennenswerten Deals, geschweige denn größeren Transaktionen und Projekten ist zunächst wohl kaum zu rechnen. Immerhin: die Mietmärkte und Flächenumsätze befinden sich nach wie vor auf stabilem Niveau. Der Abschwung in der Branche dürfte seinen Boden also hoffentlich bald gefunden haben. Vor diesem Hintergrund ist zunächst mit einem schwachen Jahresauftakt 2009 zu rechnen. Und bis zu einer spürbaren Markterholung wird es dann wohl noch einige Zeit dauern. Dennoch gibt es auch Lichtblicke. So sieht das von der Bundesregierung beschlossene Konjunkturprogramm zusätzliche Investitionen in Infrastruktur und Gebäudesanierung vor. Für die Bau- und Immobilienwirtschaft ist das ein positives Signal. Allerdings könnte es ebenso sein, dass es in der Wirkung kaum mehr als einen Tropfen auf den heißen Stein bedeutet. Für Schwarzmalerei besteht aber kein Anlass. Sicher, es wird zu einer Marktbereinigung auch in der Immobilienwirtschaft kommen. Und das ist auch wenig überraschend, da während der so genannten Investment Hype der vergangenen Jahre einige Übertreibungen entstanden sind, die nun - für manche Marktteilnehmer schmerzhaft – wieder deutlich korrigiert werden. Der Abschwung ist da -und mit einer schnellen Erholung ist kaum zu rechnen. Eine neuerliche Belebung der Konjunktur wird wohl frühestens im zweiten Halbjahr 2009 einsetzen, da sind sich die Experten einig. Resignation ist deshalb aber nicht angebracht, denn einige entlastende Faktoren sind bereits absehbar und sprechen im Übrigen auch dafür, dass der bislang recht solide deutsche Immobilienmarkt zwar vor einem Abschwung, nicht aber vor einem Absturz steht. So lässt der Inflationsdruck aktuell weiter nach, da die Öl- und Rohstoffpreise in den Keller gerauscht sind. Dies nährt die Hoffnung, dass die Europäische Zentralbank noch einmal Spielraum für Zinssenkungen hat - was der Immobilienwirtschaft wiederum Auftrieb gäbe. Selbst in die Verbriefungsmärkte könnte schon bald wieder Bewegung kommen. Laut einer Studie der Eurohypo London steht die Verbriefung von Immobilienkrediten sogar vor einem Comeback. Allerdings wird es zu einer Veränderung bei den Verbriefungen kommen. Künftige Emissionen werden verständlichere und insgesamt transparentere Strukturen aufweisen. Für die Zukunft ist von einem sich ergänzenden Nebeneinander von Verbriefung, Pfandbrief und pfandbriefähnlichen Covered Bonds auszugehen.
Neue, attraktive Möglichkeiten tun sich auf
Ausgestanden sind die Probleme indes noch nicht. Die weltweit massiven Wertkorrekturen haben das Eigenkapital der Finanzinstitute geschwächt und der Kern des Problems – ein Überhang illiquider forderungsbesicherter Papiere in den Bilanzen der betroffenen Banken -ist auch heute noch nicht vollständig beseitigt. Die negative Bilanz der vergangenen zwölf Monate ist aber nur eine Seite der Medaille. Denn in ihr liegt auch die Chance für die Zukunft. Nach der „Bereinigungskrise“, nach dem Abbau aller Marktübertreibungen, eröffnen sich für die an den Immobilienmärkten tätigen Marktteilnehmer neue und attraktive Möglichkeiten, weil dies Kern ihres Geschäftsmodells ist und nicht Ausdruck opportunistischer Gewinnmaximierung. Dazu gehören zukunftsfähige Immobilienprojekte, für die die Banken auch nach wie vor Kredite geben. Niemand kann aber derzeit voraussagen, welches Ausmaß die internationale Kreditkrise noch haben wird und ob die aktuellen Signale einer leichten Entspannung schon eine Trendumkehr signalisieren. Klar ist jedoch: Die Banken werden nach überstandener Krise künftig wieder verbriefte Immobilienkredite am Kapitalmarkt anbieten. Damit verbunden ist die Überzeugung, dass die Investoren für diese Produkte zurückkommen werden. Der Markt wird sich nach der Krise allerdings auf einem konservativeren, sprich risikoärmeren Niveau bewegen. Es gibt bereits heute wieder eine Reihe von Investoren, die an Investitionen in Immobilienkredite interessiert sind. Sie werden sich allerdings nicht mehr allein auf ein externes Rating verlassen wollen. Es wird vielmehr wichtig sein, die zugrunde liegenden Risiken vollständig zu verstehen und einzuschätzen. Daher wird erwartet, dass die eher einfachen und transparenten Verbriefungsstrukturen als erstes das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen. Als wichtiges Glied in der Kette sind auch die Rating-Agenturen gefordert. Sie werden künftig sorgsamer und konservativer die Risiken bestimmen müssen. Allerdings bleibt es bei dem Interessenkonflikt, dass sie von den Akteuren bezahlt werden. Eine vollständige Neutralität ist daher auch künftig nicht zu erwarten. Fazit: Die Probleme lassen sich lösen. Nach dem Crash werden die Investoren aber vorsichtiger agieren und ihre Anlagen sorgfältiger prüfen.
Die Krise als Chance
Nach dieser Exkursion in die Bankenwelt stellt sich die Frage, wie es an der Basis der Immobilienmärkte aussieht. Bei näherem Hinsehen gar nicht so schlecht: Deutschland ist im internationalen Vergleich fast zu einem Hort der Stabilität avanciert. Für einige Märkte ist die Krise sogar eine gesunde Korrektur. Denn Subprime hat die Märkte zu einem relativ günstigen Zeitpunkt getroffen. So sorgt die Krise im Marktzyklus dafür, dass es an den meisten Standorten in absehbarer Zeit nicht zu einem Überangebot an Flächen kommt. Der durch Subprime ausgelöste Abschwung hat dazu geführt, dass spekulativer Neubau unterbleibt und manche Entwicklungsprojekte noch einmal auf den Prüfstand gestellt werden. Im Ergebnis ist schon jetzt festzuhalten, dass immobilienwirtschaftliche Entscheidungsparameter wieder in den Vordergrund rücken. Übertreibungen, wie sie während der Investment Hype am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren zu beobachten waren, wird es so schnell nicht mehr geben. Den Gewerbeimmobilienmärkten droht demnach keine Spekulationsblase. Zugleich sind in vielen Märkten bei mittlerweile spürbar sinkenden Kaufpreisen steigende Renditen zu erwarten. In fast allen etablierten Büromarktzentren kann die Mietentwicklung nicht den Preisdruck durch sinkende Multiplikatoren aufhalten. So wird 2009 das Jahr der Preiskorrekturen sein, wenn auch nicht überall in der gleichen Ausprägung. Auch der gegenüber Großbritannien, Frankreich oder Spanien nach wie vor robuste deutsche Markt wird sich dieser Entwicklung kaum entziehen können. Experten erwarten dennoch, dass diese Krise sich als eher kurze bis mittellange Episode in einem längerfristigen Aufwärtstrend der deutschen und europäischen Gewerbeimmobilienmärkte herausstellen wird. Beim regionalen Vergleich erkennt man den geradezu lehrbuchhaft erfolgten Umkehrprozess der Yield Compression insbesondere in den Märkten, die vor kurzem noch als überhitzt galten, da sie über geringe Renditespannen verfügten und stark von fremdfinanzierten Investoren geprägt waren. So ist es keine Überraschung, dass etwa das britische Finanzzentrum London deutlich ansteigende Renditen verzeichnet, ebenso wie die spanischen Bürozentren Madrid und Barcelona. Die sinkenden Kaufpreise nähern sich in diesen Märkten wieder einem den immobilienwirtschaftlichen Fundamentalwerten entsprechenden Niveau an. So wird aus Paris und London aktuell berichtet, dass zwar das Transaktionsvolumen insgesamt drastisch eingebrochen ist, mittlerweile aber verstärkt gezielte Zukäufe zu günstigeren Konditionen genutzt werden. Auf der Käuferseite finden sich zunehmend auch wieder deutsche offene Immobilienfonds. Und auch der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt erweist sich aus internationaler Perspektive als nach wie vor attraktiver Investitionsstandort mit relativ stabilen Mieten und Renditen. Der Büromarkt ist noch gesund und verspricht weiterhin Entwicklungspotenzial.
Run auf die Sachwerte
Auch gibt es hierzulande keine Spekulationsblase im Wohnimmobilienmarkt -wie in den USA, wo die Subprime-Krise ihren Anfang nahm. Mittlerweile erleben auch die überhitzten Häusermärkte in Großbritannien und Spanien eine scharfe Korrektur, wo derzeit erhebliche Befürchtungen bestehen, dass dieser Prozess noch sehr negative Auswirkungen auf die gesamte konjunkturelle Entwicklung haben wird. Dagegen ist der gesunde und konservativ finanzierte deutsche Wohnimmobilienmarkt für Sicherheit suchende Investoren fast eine Insel der Glückseligkeit. Zudem ist damit zu rechnen, dass es in Zeiten langfristig steigender Inflation - wie wir dies trotz kurzfristiger Leitzinssenkungen weiterhin erwarten - zu einem Run auf die Sachwerte kommt. Auch davon wird insbesondere der deutsche Immobilienmarkt profitieren. Interessant ist ein Blick auf die bei den Investoren bevorzugten Immobiliensektoren. Die Büroimmobilien bleiben das weiterhin stärkste Segment mit einem Anteil von deutlich über 50 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen in Europa. Dabei gehören die deutschen Bürohochburgen klar zu den besten europäischen Investmentstandorten. Auch deutsche Einzelhandelsimmobilien bleiben im Fokus der Investoren. Dieser Sektor lag bereits 2007 und 2008 auf einem guten Niveau - und wird dieses voraussichtlich auch weiterhin annähernd halten. Das Transaktionsvolumen mit deutschen Wohnimmobilien wird das hohe Niveau der Vorjahre aber wohl kaum mehr erreichen. Wechseln Finanzinvestoren der ersten Stunde -wie dies bereits geschehen ist - weiterhin auf die Verkäuferseite, ist dies kein rundsätzliches, sondern meist ein preisliches Problem. Fire Sales werden in diesem Segment auf jeden Fall noch erwartet. Auch dürfte es die eine oder andere Pleite geben. Dennoch stehen genügend Käufer bereit, die an langfristigen Investments in Wohnimmobilien interessiert sind. So ist mittlerweile deutlich erkennbar, wie sehr sich der Charakter der Investoren vom kurzfristig getriebenen Leverage Buyer zum langfristig orientierten Investor und Asset Manager geändert hat, der sich wieder stärker von den immobilienwirtschaftlichen Werten leiten lässt. So lässt sich durchaus optimistisch auf die Wohnimmobilienmärkte blicken. Denn hier sorgt eine Verknappung des Angebots für steigende Mieten und Renditen. Kaum jemals zuvor wurden so wenige Wohnungen gebaut wie heute. Trotz demografischer Krise steigt die Zahl der Haushalte weiter - und so wird es sich wieder lohnen, in den Wohnungsneubau und in die Modernisierung des Bestands zu investieren. Vor dem Hintergrund der zunehmend wichtiger werdenden privaten Altersvorsorge wird auch die Wohneigentumsbildung wieder ein Thema. Der Wegfall der Eigenheimzulage hatte zwar für einen heftigen Einbruch im Markt gesorgt. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Nachfrage - nicht zuletzt durch die Einführung der Eigenheimrente - wieder zunehmen wird.
Geld ist genug da!
Wie sieht die aktuelle Situation auf der Käuferseite aus? Derzeit liegen Asset und Fund Manager mit rund 25 Prozent des Transaktionsvolumens deutlich vor den börsennotierten Immobilien AGs (zwölf Prozent) und den Private Equity/Hedge Funds (elf Prozent). Die mittlerweile mit ihren Investitionsstrategien nach Deutschland zurückgekehrten offenen Immobilienfonds repräsentieren bei einem Investmentvolumen von 1 Mrd. Euro einen Anteil von 8,5 Prozent. Insgesamt behält der deutsche Markt also seine Internationalität, denn das Verhältnis von inländischen und ausländischen Investoren bleibt in etwa konstant. Nach wie vor kommen etwa zwei Drittel des investierten Kapitals aus dem Ausland. Fazit: Trotz aller Schwierigkeiten – ausgelöst durch die Weltfinanzkrise – zeichnet sich nach einem scharfen Einbruch hoffentlich bald eine Stabilisierung an den Immobilienmärkten ab, einhergehend mit einer gewissen Beruhigung an den Kreditmärkten. Es gibt erste Anzeichen dafür, dass sich die Finanzierungsbremsen in den Banken langsam lockern und die Märkte spätestens im zweiten Halbjahr langsam aber sicher zur Normalität zurückkehren. National und international ist Anlage suchende Liquidität weiterhin reichlich vorhanden. Zudem nimmt die Bedeutung der Assetklasse Immobilie als Diversifikations- und Inflationsschutzinstrument weiter zu. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren wie offene und geschlossene Immobilienfonds, Pensionskassen, sowie Versicherungen, institutionelle Investoren oder Equity Funds sind unter den gegeben Umständen an den Kreditmärkten derzeit am besten in der Lage, die sich wieder zunehmend bietenden Kaufgelegenheiten selektiv zu nutzen. Geld ist schließlich genug da. Und wer welches verloren hat, der sollte sich trösten: Das Geld ist ja nicht weg, es hat nur jemand anders.
Schwacher Jahresauftakt 2009
Aber wann ist die Talfahrt endlich zu Ende? Es braucht keinen Blick in die Glaskugel, um festzustellen, dass das Jahr 2009 - moderat formuliert – äußerst verhalten beginnen wird. Mit nennenswerten Deals, geschweige denn größeren Transaktionen und Projekten ist zunächst wohl kaum zu rechnen. Immerhin: die Mietmärkte und Flächenumsätze befinden sich nach wie vor auf stabilem Niveau. Der Abschwung in der Branche dürfte seinen Boden also hoffentlich bald gefunden haben. Vor diesem Hintergrund ist zunächst mit einem schwachen Jahresauftakt 2009 zu rechnen. Und bis zu einer spürbaren Markterholung wird es dann wohl noch einige Zeit dauern. Dennoch gibt es auch Lichtblicke. So sieht das von der Bundesregierung beschlossene Konjunkturprogramm zusätzliche Investitionen in Infrastruktur und Gebäudesanierung vor. Für die Bau- und Immobilienwirtschaft ist das ein positives Signal. Allerdings könnte es ebenso sein, dass es in der Wirkung kaum mehr als einen Tropfen auf den heißen Stein bedeutet. Für Schwarzmalerei besteht aber kein Anlass. Sicher, es wird zu einer Marktbereinigung auch in der Immobilienwirtschaft kommen. Und das ist auch wenig überraschend, da während der so genannten Investment Hype der vergangenen Jahre einige Übertreibungen entstanden sind, die nun - für manche Marktteilnehmer schmerzhaft – wieder deutlich korrigiert werden. Der Abschwung ist da -und mit einer schnellen Erholung ist kaum zu rechnen. Eine neuerliche Belebung der Konjunktur wird wohl frühestens im zweiten Halbjahr 2009 einsetzen, da sind sich die Experten einig. Resignation ist deshalb aber nicht angebracht, denn einige entlastende Faktoren sind bereits absehbar und sprechen im Übrigen auch dafür, dass der bislang recht solide deutsche Immobilienmarkt zwar vor einem Abschwung, nicht aber vor einem Absturz steht. So lässt der Inflationsdruck aktuell weiter nach, da die Öl- und Rohstoffpreise in den Keller gerauscht sind. Dies nährt die Hoffnung, dass die Europäische Zentralbank noch einmal Spielraum für Zinssenkungen hat - was der Immobilienwirtschaft wiederum Auftrieb gäbe. Selbst in die Verbriefungsmärkte könnte schon bald wieder Bewegung kommen. Laut einer Studie der Eurohypo London steht die Verbriefung von Immobilienkrediten sogar vor einem Comeback. Allerdings wird es zu einer Veränderung bei den Verbriefungen kommen. Künftige Emissionen werden verständlichere und insgesamt transparentere Strukturen aufweisen. Für die Zukunft ist von einem sich ergänzenden Nebeneinander von Verbriefung, Pfandbrief und pfandbriefähnlichen Covered Bonds auszugehen.
Neue, attraktive Möglichkeiten tun sich auf
Ausgestanden sind die Probleme indes noch nicht. Die weltweit massiven Wertkorrekturen haben das Eigenkapital der Finanzinstitute geschwächt und der Kern des Problems – ein Überhang illiquider forderungsbesicherter Papiere in den Bilanzen der betroffenen Banken -ist auch heute noch nicht vollständig beseitigt. Die negative Bilanz der vergangenen zwölf Monate ist aber nur eine Seite der Medaille. Denn in ihr liegt auch die Chance für die Zukunft. Nach der „Bereinigungskrise“, nach dem Abbau aller Marktübertreibungen, eröffnen sich für die an den Immobilienmärkten tätigen Marktteilnehmer neue und attraktive Möglichkeiten, weil dies Kern ihres Geschäftsmodells ist und nicht Ausdruck opportunistischer Gewinnmaximierung. Dazu gehören zukunftsfähige Immobilienprojekte, für die die Banken auch nach wie vor Kredite geben. Niemand kann aber derzeit voraussagen, welches Ausmaß die internationale Kreditkrise noch haben wird und ob die aktuellen Signale einer leichten Entspannung schon eine Trendumkehr signalisieren. Klar ist jedoch: Die Banken werden nach überstandener Krise künftig wieder verbriefte Immobilienkredite am Kapitalmarkt anbieten. Damit verbunden ist die Überzeugung, dass die Investoren für diese Produkte zurückkommen werden. Der Markt wird sich nach der Krise allerdings auf einem konservativeren, sprich risikoärmeren Niveau bewegen. Es gibt bereits heute wieder eine Reihe von Investoren, die an Investitionen in Immobilienkredite interessiert sind. Sie werden sich allerdings nicht mehr allein auf ein externes Rating verlassen wollen. Es wird vielmehr wichtig sein, die zugrunde liegenden Risiken vollständig zu verstehen und einzuschätzen. Daher wird erwartet, dass die eher einfachen und transparenten Verbriefungsstrukturen als erstes das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen. Als wichtiges Glied in der Kette sind auch die Rating-Agenturen gefordert. Sie werden künftig sorgsamer und konservativer die Risiken bestimmen müssen. Allerdings bleibt es bei dem Interessenkonflikt, dass sie von den Akteuren bezahlt werden. Eine vollständige Neutralität ist daher auch künftig nicht zu erwarten. Fazit: Die Probleme lassen sich lösen. Nach dem Crash werden die Investoren aber vorsichtiger agieren und ihre Anlagen sorgfältiger prüfen.
Die Krise als Chance
Nach dieser Exkursion in die Bankenwelt stellt sich die Frage, wie es an der Basis der Immobilienmärkte aussieht. Bei näherem Hinsehen gar nicht so schlecht: Deutschland ist im internationalen Vergleich fast zu einem Hort der Stabilität avanciert. Für einige Märkte ist die Krise sogar eine gesunde Korrektur. Denn Subprime hat die Märkte zu einem relativ günstigen Zeitpunkt getroffen. So sorgt die Krise im Marktzyklus dafür, dass es an den meisten Standorten in absehbarer Zeit nicht zu einem Überangebot an Flächen kommt. Der durch Subprime ausgelöste Abschwung hat dazu geführt, dass spekulativer Neubau unterbleibt und manche Entwicklungsprojekte noch einmal auf den Prüfstand gestellt werden. Im Ergebnis ist schon jetzt festzuhalten, dass immobilienwirtschaftliche Entscheidungsparameter wieder in den Vordergrund rücken. Übertreibungen, wie sie während der Investment Hype am Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren zu beobachten waren, wird es so schnell nicht mehr geben. Den Gewerbeimmobilienmärkten droht demnach keine Spekulationsblase. Zugleich sind in vielen Märkten bei mittlerweile spürbar sinkenden Kaufpreisen steigende Renditen zu erwarten. In fast allen etablierten Büromarktzentren kann die Mietentwicklung nicht den Preisdruck durch sinkende Multiplikatoren aufhalten. So wird 2009 das Jahr der Preiskorrekturen sein, wenn auch nicht überall in der gleichen Ausprägung. Auch der gegenüber Großbritannien, Frankreich oder Spanien nach wie vor robuste deutsche Markt wird sich dieser Entwicklung kaum entziehen können. Experten erwarten dennoch, dass diese Krise sich als eher kurze bis mittellange Episode in einem längerfristigen Aufwärtstrend der deutschen und europäischen Gewerbeimmobilienmärkte herausstellen wird. Beim regionalen Vergleich erkennt man den geradezu lehrbuchhaft erfolgten Umkehrprozess der Yield Compression insbesondere in den Märkten, die vor kurzem noch als überhitzt galten, da sie über geringe Renditespannen verfügten und stark von fremdfinanzierten Investoren geprägt waren. So ist es keine Überraschung, dass etwa das britische Finanzzentrum London deutlich ansteigende Renditen verzeichnet, ebenso wie die spanischen Bürozentren Madrid und Barcelona. Die sinkenden Kaufpreise nähern sich in diesen Märkten wieder einem den immobilienwirtschaftlichen Fundamentalwerten entsprechenden Niveau an. So wird aus Paris und London aktuell berichtet, dass zwar das Transaktionsvolumen insgesamt drastisch eingebrochen ist, mittlerweile aber verstärkt gezielte Zukäufe zu günstigeren Konditionen genutzt werden. Auf der Käuferseite finden sich zunehmend auch wieder deutsche offene Immobilienfonds. Und auch der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt erweist sich aus internationaler Perspektive als nach wie vor attraktiver Investitionsstandort mit relativ stabilen Mieten und Renditen. Der Büromarkt ist noch gesund und verspricht weiterhin Entwicklungspotenzial.
Run auf die Sachwerte
Auch gibt es hierzulande keine Spekulationsblase im Wohnimmobilienmarkt -wie in den USA, wo die Subprime-Krise ihren Anfang nahm. Mittlerweile erleben auch die überhitzten Häusermärkte in Großbritannien und Spanien eine scharfe Korrektur, wo derzeit erhebliche Befürchtungen bestehen, dass dieser Prozess noch sehr negative Auswirkungen auf die gesamte konjunkturelle Entwicklung haben wird. Dagegen ist der gesunde und konservativ finanzierte deutsche Wohnimmobilienmarkt für Sicherheit suchende Investoren fast eine Insel der Glückseligkeit. Zudem ist damit zu rechnen, dass es in Zeiten langfristig steigender Inflation - wie wir dies trotz kurzfristiger Leitzinssenkungen weiterhin erwarten - zu einem Run auf die Sachwerte kommt. Auch davon wird insbesondere der deutsche Immobilienmarkt profitieren. Interessant ist ein Blick auf die bei den Investoren bevorzugten Immobiliensektoren. Die Büroimmobilien bleiben das weiterhin stärkste Segment mit einem Anteil von deutlich über 50 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen in Europa. Dabei gehören die deutschen Bürohochburgen klar zu den besten europäischen Investmentstandorten. Auch deutsche Einzelhandelsimmobilien bleiben im Fokus der Investoren. Dieser Sektor lag bereits 2007 und 2008 auf einem guten Niveau - und wird dieses voraussichtlich auch weiterhin annähernd halten. Das Transaktionsvolumen mit deutschen Wohnimmobilien wird das hohe Niveau der Vorjahre aber wohl kaum mehr erreichen. Wechseln Finanzinvestoren der ersten Stunde -wie dies bereits geschehen ist - weiterhin auf die Verkäuferseite, ist dies kein rundsätzliches, sondern meist ein preisliches Problem. Fire Sales werden in diesem Segment auf jeden Fall noch erwartet. Auch dürfte es die eine oder andere Pleite geben. Dennoch stehen genügend Käufer bereit, die an langfristigen Investments in Wohnimmobilien interessiert sind. So ist mittlerweile deutlich erkennbar, wie sehr sich der Charakter der Investoren vom kurzfristig getriebenen Leverage Buyer zum langfristig orientierten Investor und Asset Manager geändert hat, der sich wieder stärker von den immobilienwirtschaftlichen Werten leiten lässt. So lässt sich durchaus optimistisch auf die Wohnimmobilienmärkte blicken. Denn hier sorgt eine Verknappung des Angebots für steigende Mieten und Renditen. Kaum jemals zuvor wurden so wenige Wohnungen gebaut wie heute. Trotz demografischer Krise steigt die Zahl der Haushalte weiter - und so wird es sich wieder lohnen, in den Wohnungsneubau und in die Modernisierung des Bestands zu investieren. Vor dem Hintergrund der zunehmend wichtiger werdenden privaten Altersvorsorge wird auch die Wohneigentumsbildung wieder ein Thema. Der Wegfall der Eigenheimzulage hatte zwar für einen heftigen Einbruch im Markt gesorgt. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Nachfrage - nicht zuletzt durch die Einführung der Eigenheimrente - wieder zunehmen wird.
Geld ist genug da!
Wie sieht die aktuelle Situation auf der Käuferseite aus? Derzeit liegen Asset und Fund Manager mit rund 25 Prozent des Transaktionsvolumens deutlich vor den börsennotierten Immobilien AGs (zwölf Prozent) und den Private Equity/Hedge Funds (elf Prozent). Die mittlerweile mit ihren Investitionsstrategien nach Deutschland zurückgekehrten offenen Immobilienfonds repräsentieren bei einem Investmentvolumen von 1 Mrd. Euro einen Anteil von 8,5 Prozent. Insgesamt behält der deutsche Markt also seine Internationalität, denn das Verhältnis von inländischen und ausländischen Investoren bleibt in etwa konstant. Nach wie vor kommen etwa zwei Drittel des investierten Kapitals aus dem Ausland. Fazit: Trotz aller Schwierigkeiten – ausgelöst durch die Weltfinanzkrise – zeichnet sich nach einem scharfen Einbruch hoffentlich bald eine Stabilisierung an den Immobilienmärkten ab, einhergehend mit einer gewissen Beruhigung an den Kreditmärkten. Es gibt erste Anzeichen dafür, dass sich die Finanzierungsbremsen in den Banken langsam lockern und die Märkte spätestens im zweiten Halbjahr langsam aber sicher zur Normalität zurückkehren. National und international ist Anlage suchende Liquidität weiterhin reichlich vorhanden. Zudem nimmt die Bedeutung der Assetklasse Immobilie als Diversifikations- und Inflationsschutzinstrument weiter zu. Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren wie offene und geschlossene Immobilienfonds, Pensionskassen, sowie Versicherungen, institutionelle Investoren oder Equity Funds sind unter den gegeben Umständen an den Kreditmärkten derzeit am besten in der Lage, die sich wieder zunehmend bietenden Kaufgelegenheiten selektiv zu nutzen. Geld ist schließlich genug da. Und wer welches verloren hat, der sollte sich trösten: Das Geld ist ja nicht weg, es hat nur jemand anders.
Robert Ummen
Robert Ummen ist einer der führenden
Publizisten und Kommunikationsberater
für die deutsche Immobilienwirtschaft.
aus AIZ | Das Immobilienmagazin 2009
Robert Ummen ist einer der führenden
Publizisten und Kommunikationsberater
für die deutsche Immobilienwirtschaft.
aus AIZ | Das Immobilienmagazin 2009
