„Energiesparen ist Europas größte Energiequelle. Allein in Deutschland stehen zehntausende von energetisch sanierungsbedürftigen Gebäuden, deren Energieeffizienz radikal verbessert werden kann“, sagte kürzlich Georg Kofler, der viele Jahre lang als überaus erfolgreicher Medienmanager im Rampenlicht des öffentlichen Interesses stand, bis er vor kurzem komplett umsattelte und das Energie-Optimierungs-Management als Markt der Zukunft für sich entdeckte. Das Markt-Potenzial ist tatsächlich enorm und weit größer als Koflers Schätzung: schließlich handelt es sich nicht um zehntausende, sondern um viele Millionen Gebäude, die in Deutschland energetischen Sanierungsbedarf haben. Wie viele es genau sind und wie hoch der Investitionsbedarf für die energetische Sanierung des Wohngebäudebestandes zu beziffern ist - dies statistisch zu ermitteln, hat sich das unabhängige Berliner Beratungsunternehmen THProjektmanagement vorgenommen und ist dabei auf ein gleichermaßen atemberaubendes wie statistisch nachvollziehbares Ergebnis gekommen: Mehr als eine Billionen Euro - das ist eine Eins mit zwölf Nullen - würden benötigt, um den deutschen Wohngebäudebestand auf den 70 kWh/m2a-Standard zu bringen. Die THP-Studie bezieht sich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Wohngebäudebestand und dessen Altersverteilung. Danach gibt es in Deutschland insgesamt rund 17 Mio. Wohngebäude mit 38 Mio. Wohneinheiten und einer Gesamtfläche von circa 3.200 Mio. m2. Die durchschnittliche Wohnungsgröße betrug im Jahr 2002 85 m2. 46 Prozent der Wohnungen befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern, 54 Prozent in Mehrfamilienhäusern. Wohnungen in Einfamilienhäusern wurden zu 73 Prozent vor 1979, zu 19 Prozent zwischen 1979 und 1989 und zu acht Prozent nach 1995 errichtet. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Aufteilung ähnlich: 76 Prozent vor 1979, 18 Prozent zwischen 1979 und 1995 und sechs Prozent nach 1995.
Modellrechnung mit drei Referenzgebäuden
Zur Ermittlung des Investitionsbedarfs für die energetische Sanierung führte die THProjektmanagement eine Modellrechnung durch, die auf drei Referenzgebäuden basiert:
Zur Ermittlung des Investitionsbedarfs für die energetische Sanierung führte die THProjektmanagement eine Modellrechnung durch, die auf drei Referenzgebäuden basiert:
Referenzgebäude 1:
- Einfamilienhaus
- Nutzfläche 150 m2
- Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und Keller
- Baujahr 1980
- Mehrfamilienhaus
- Mietfläche 600 m2
- 10 Wohnungen, 2 Wohnungen je Etage
- Erdgeschoss, 3 Obergeschosse, ausgebautes Dachgeschoss und Keller
- Baujahr 1900, Sanierungsstand 1980
- Mehrfamilienhaus in Blockbauweise
- Mietfläche 1600 m2
- 24 Wohnungen, 2 Wohnungen je Etage und Eingang (3 Eingänge)
- Erdgeschoss, 3 Obergeschosse und Keller
- Flachdach
- Baujahr 1980
In der THP-Studie wurde davon ausgegangen, dass alle drei Gebäude einen spezifischen Jahresheizwärmebedarf von circa 170 kWh/m2 aufweisen, womit sie allerdings deutlich unter dem Jahresheizwärmebedarf von 300 kWh/m2 liegen, den vor 1979 gebaute Wohngebäude in der Regel aufweisen (s. Grafik 1). Für die Dächer wurde das Vorhandensein einer leichten Dämmung angenommen, während die Gebäudehülle vor der Sanierung keinerlei Dämmung aufwies. Ferner ging man von Verbundfenstern und einer konventionellen, zentralen mit Öl betriebenen Heizungsanlage aus, die auch zur Wassererzeugung dient. Die drei Referenzgebäude sollten durch die Sanierung an die aktuelle Energieeinsparverordnung angepasst werden beziehungsweise soll der spezifische Jahresheizwärmebedarf auf 70 kWh/m2 reduziert werden. Um diese Ziele zu erreichen, wurde die Durchführung folgender Maßnahmen kalkuliert:
- Dämmung der Fassade
- Verbesserung der Dachdämmung
- Dämmung der Kellerdecken
- Einbau neuer energetisch hochwertiger Fenster
- Ersatz der Heizungsanlage durch ein Holzpelletheizung, Fernwärme oder einen ähnlich CO2-neutralen Wärmeerzeuger.
Dafür fielen folgende Kosten an:
- Einfamilienhaus: 41.791 Euro (279 Euro/m2)
- Mehrfamilienhaus: 98.211 Euro (164 Euro/m2)
- Mehrfamilienhaus in Blockbauweise: 179.398 Euro (112 Euro/m2)
Dadurch werden folgende Mengen an Heizenergiebedarf eingespart:
- Einfamilienhaus: 15.450 kWh/a (103 kWh/m2a)
- Mehrfamilienhaus: 64.200 kWh/a (107 kWh/m2a)
- Mehrfamilienhaus Blockbauweise: 160.000 kWh (100 kWh/m2a)
Dies entspricht folgenden Investitionskosten je eingesparter kWh pro m2:
- Einfamilienhaus: 2,70 Euro/m2
- Mehrfamilienhaus: 1,53 Euro/m2
- Mehrfamilienhaus in Blockbauweise: 1,12 Euro/m2
Der gemäß den Flächenanteilen der verschiedenen Wohnhaustypen am deutschen Wohngebäudebestand gewichtete Mittelwert des Investitionsbedarfs beträgt je 1 kWh/m2a Heizenergiebedarf 1,95 Euro/m2. Diesen statistischen Investitionsbedarf pro Quadratmeter Wohnfläche hat THP auf den deutschen Wohngebäudebestand hochgerechnet. Dabei ist zu beachten, dass - bedingt durch die Altersstruktur - der Heizenergiebedarf bei rund 73 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser und 76 Prozent der Mehrfamilienhäuser um 230 kWh/m2a (= Differenz zwischen 300 kWh/m2a bei Gebäuden vor 1979 und 70 kWh/m2a bei Neubauten) reduziert werden müsste. Für rund 19 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser (18 Prozent der Mehrfamilienhäuser) steht eine Reduzierung um 30 kWh/m2a (Differenz zwischen 100 kWh/m2a bei Gebäuden mit einem Errichtungszeitpunkt zwischen 1979 und 1995 und 70 kWh/m2a bei Neubauten) an (s. Grafik 1). Für Gebäude, die im Jahr 1995 oder später errichtet wurden, ging man davon aus, dass nur ein sehr geringer oder gar kein energetischer Sanierungsbedarf vorliegt. Basierend auf diesen Annahmen kommt THP zu dem Ergebnis, dass für die energetische Sanierung des Gesamtbestandes an Ein- und Zweifamilienhäusern in Deutschland Investitionen in Höhe von 700 Milliarden Euro aufgebracht werden müssten und 400 Milliarden Euro für Mehrfamilienhäuser, um sie auf den Standard von 70 kWh/m2a zu bringen. Damit könnte theoretisch der jährliche Heizenergiebedarf in deutschen Wohngebäuden um bis zu 178 kWh/m2a reduziert werden. 1,1 Billionen Euro - nicht gerade Peanuts, die THP für die energetische Sanierung des deutschen Wohngebäudebestandes ermittelt hat. Allerdings relativieren Dr. Thomas Herr und Tatiana Licht, die die Studie federführend betreut haben, diese Zahlen auch: bei der Verbesserung des energetischen Standards eines Gebäudes fielen normalerweise auch immer Kosten an, die bei notwendigen Instandsetzungen ohnehin fällig würden. Deswegen könne rund die Hälfte des errechneten Betrages (0,97 Euro/m2) der Instandhaltung des Gebäudes zugeordnet werden. Bei der Bewertung des Ergebnisses sei weiterhin zu beachten, dass die Umsetzung der Maßnahmen zur Einsparungvon Energie nur zu 60 bis 75 Prozent wirtschaftlich sinnvoll und technisch umsetzbar sei.
Rendite der energetischen Sanierungsmaßnahmen
Bei den heutigen Heizenergiepreisen von durchschnittlich 0,07 Euro pro Kilowattstunde ergibt sich aus der obigen Modellrechnung für das Einfamilienhaus eine Ersparnis von knapp 1.100 Euro pro Jahr. Für das exemplarische Mehrfamilienhaus sind 4.500 Euro im Jahr weniger Heizenergiekosten zu zahlen. „Derzeit ist die Rendite der Investitionen in die energetische Sanierung zu gering, um sie in großem Umfang durchzusetzen. Wenn jedoch die Heizkosten im selben Tempo steigen wie in der vergangenen Dekade, wird in den nächsten fünf bis zehn Jahren die Wirtschaftlichkeitsschwelle überschritten und der Markt für milliardenschwere Bauinvestitionen ist offen“, lautet die Einschätzung von Thomas Herr. Die energetische Sanierung des deutschen Wohngebäudebestandes wäre nicht nur ein großes Konjunkturprogramm für die Bauwirtschaft, sondern käme auch der Umwelt zugute. „Bis zu 160 Mio. Tonnen CO2 Emissionen könnten jedes Jahr eingespart werden. Das entspricht dem aktuellen jährlichen CO2-Ausstoß von rund 13 Mio. Menschen, also etwa der Bevölkerung von Bayern“.
Gering- bis Null-investive Maßnahmen
Es muss aber auch nicht immer gleich das große Investment sein, um Energie zu sparen beziehungsweise effizient einzusetzen; mitunter zeigen schon verändertes Nutzerverhalten oder gering-investive Maßnahmen erstaunliche Effekte. So führt zum Beispiel die Senkung der Raumtemperatur um ein Grad bereits zu einer Energieersparnis von sechs Prozent. Auch die Optimierung der Steuerungsanlage kann den Verbrauch erheblich reduzieren, da herkömmliche Heizungsanlagen standardmäßig in Abhängigkeit von der Außentemperatur gesteuert werden und das individuelle Nutzerverhalten dabei nicht berücksichtigt wird. Hinzu kommt, dass viele Heizungsanlagen und Heizkörper überdimensioniert sind. Diese Faktoren führendazu, dass die Heizungsanlage mehr Wärme bereitstellt als von den Nutzern tatsächlich benötigt wird, was zu einem unnötig hohen Energieverbrauch führen kann. Zehn Prozent der Brennstoffmenge lassen sich durch die bedarfsgeführte Heizungssteuerung in Mehrfamilienhäusern einsparen, wie Torsten Bürgermeister vom Energiedienstleister Techem erklärt. Und dies bei niedrigen, sich schnell amortisierenden Investitionskosten, rechnet er vor (s. Tabelle 1). Bezogen auf die Mehrfamilienhaus-Typen, die der THP-Studie als Referenzgebäude dienten, bewegen sich die Anschaffungskosten für ein Energiesparsystem wie adapterm zwischen 1.700 und knapp über 2.000 Euro - vorausgesetzt, die Wohnungen sind bereits mit passenden Funkheizkostenverteilern ausgerüstet. Hinzu kommen jährliche Überwachungs- und Wartungskosten, die auf den Mieter umlegbar sind, aber durch die erzielte Energieersparnis überkompensiert werden. Je mehr Nutzereinheiten das Gebäude hat, desto größer ist die Ersparnis. Ganz weg von der Investition, hin zu einer Dienstleistung geht es beim Energie-Contracting. Beim Contracting übernimmt der Contractor die Heizungsanlage in seine Regie beziehungsweise in sein Eigentum. „Grundsätzlich liegen die Einsparungen beim Energieverbrauch mit Hilfe von Energie-Contracting zwischen 15 und 20 Prozent. Allerdings können diese Einsparpotenziale nur zu einem gewissen Teil an Mieter und Eigentümer weiter gegeben werden, da ein Teil zur Finanzierung dieser Contractingmaßnahmen genutzt wird“, erklärt Friedemann Kuppler, Pressesprecher der Kalo-Gruppe. Trotzdem bietet Contracting für alle Beteiligten eine typische Win-Win-Situation: der Vermieter muss keine Investitionen tätigen, der Mieter spart, weil mit intelligenten Modellen die Nebenkosten sinken, und last but not least wird der CO2-Ausstoß reduziert.
Tabelle 1: Energieeinsparpotenzial durch optimierte Steuerungsanlage
aus AIZ | Das Immobilienmagazin 2009
